КГС ВС – про підстави для внесення змін до договору оренди державного та комунального майна в частині строку його дії

У справі № 920/175/21 фізична особа – підприємець звернулася до комунального некомерційного підприємства з позовом про визнання укладеним між позивачем як орендарем та відповідачем як орендодавцем договору оренди нежитлового приміщення в новій редакції, наведеній у позовній заяві, з посиланням на те, що відповідач ухиляється від приведення договору оренди в частині строку його дії до мінімального п’ятирічного строку, визначеного ч. 3 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Господарські суди першої та апеляційної інстанцій відмовили в задоволенні позову, однак КГС ВС визнав такі висновки судів передчасними з огляду на таке.

Як на одну з підстав для касаційного оскарження прийнятих у справі судових рішень фізична особа – підприємець послалася на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, однак під час перевірки цих доводів було з’ясовано, що такий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 13 жовтня 2021 року у справі № 921/604/20. Відповідно до цього висновку майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке перебуває в державній та комунальній власності, зокрема, регулює Закон України «Про оренду державного та комунального майна», ч. 3 ст. 9 якого встановлено, що строк договору оренди не може становити менше п'яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі в оренду державного та комунального майна (затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 року № 483).

За змістом абз. 5 ч. 4 ст. 16 зазначеного Закону Порядком передачі в оренду державного та комунального майна встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3 ст. 9 цього Закону.

Так, положення Порядку передачі в оренду державного та комунального майна визначають механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Пункт 125 Порядку міститься в розділі «Внесення змін до договору оренди» та пов'язаний насамперед із положеннями ст. 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

При цьому порядок та умови зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3 ст. 9 цього Закону, визначені саме п. 125 Порядку, за змістом якого, зокрема, не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії, крім випадків, коли договір був укладений на строк, що становить менш як п'ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом України «Про оренду державного та комунального майна» мінімальним строком. Заява орендаря підлягає задоволенню, якщо право власності на об'єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до ч. 1 ст. 16 зазначеного Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Якщо це вимагається законом, договір оренди, викладений у новій редакції, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Системний аналіз положень п. 125 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна дозволяє дійти таких висновків.

По-перше, вказаний пункт спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також договорів, що укладаються після його прийняття в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин.

По-друге, у цьому пункті нормативно закріплено як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виключення з такої заборони, для застосування якого необхідне дотримання таких критеріїв:

а) договір укладений на строк, що становить менш як п'ять років;

б) договір з моменту укладення не продовжувався;

в) заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком;

г) право власності на об'єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір.

По-третє, відповідно до наведеного пункту можливість задоволення відповідної заяви орендаря кореспондує як його праву на внесення таких змін, так і обов’язку орендодавця розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності вищенаведеним критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.

По-четверте, зазначеним вище пунктом Порядку передачі в оренду державного та комунального майна встановлено порядок внесення відповідних змін:

а) викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. При цьому за змістом ч. 1 ст. 16 Закону договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується Кабінетом Міністрів України — щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування — щодо майна комунальної власності, а якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна. Примірний договір оренди єдиного майнового комплексу державного підприємства, його відокремленого структурного підрозділу та Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 року № 820;

б) перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його в новій редакції. Тобто строк зміненого договору фактично повинен дорівнювати встановленому в ч. 3 ст. 9 Закону мінімальному п’ятирічному строку з моменту підписання відповідного акта;

в) викладений у новій редакції договір оренди державного або комунального майна підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у випадках, передбачених законодавством.

Таким чином, право на внесення змін до договору виникає лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас у випадку якщо правовою підставою внесення змін до договору є приписи абз. 5 ч. 4 ст. 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», які конкретизовані в п. 125 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, то зазначені зміни можуть бути внесені до договору за згодою сторін або на підставі рішення суду, тобто укладення цього договору (внесення змін до нього) є обов'язковим у силу вказаних вище приписів чинного законодавства, з урахуванням алгоритму, наведеного Судом.

При цьому в разі якщо право на внесення змін передбачено договором або законом, застосування норм ст. 652 ЦК України щодо його зміни або розірвання у зв'язку з істотною зміною обставин не вимагається.

За результатами розгляду справи № 920/175/21 КГС ВС вказав, що господарські суди попередніх інстанцій при ухваленні оскаржуваних судових рішень не врахували висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 13 жовтня 2021 року у справі № 921/604/20, що й стало підставою для їх скасування та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції з метою встановлення відповідності запропонованих позивачем змін до договору оренди наведеним положенням законодавства, дотримання ним необхідних умов для внесення таких змін та ухвалення обґрунтованого й законного рішення у справі.

Постанова Верховного Суду від 30 червня 2022 року у справі № 920/175/21 – https://reyestr.court.gov.ua/Review/105178977.

Із цією та іншими правовими позиціями Верховного Суду можна ознайомитися в Базі правових позицій Верховного Суду – lpd.court.gov.ua/login.